2020年4月1日より、改正された民法が施行されました。
民法全体の大改正ではなく、売買契約・不法行為に関する規定が、大幅に見直しされました。
マンションを売却した後、
「クレームを言われることが、今までよりも多くなるのでは？」
と心配されておられる方はいませんか？
実は、売主が取るべき対応策をしっかり実践することにより、クレームに備えることができます。
この記事では、
- 「瑕疵担保責任」（民法改正前）とは？
- 「瑕疵担保責任」に代わる「契約不適合責任」（民法改正後）とは？
- 「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」との違い
- 「契約不適合責任」の免除特約
- その他法律の対応
- 売主の３つの対応策
について解説します。
民法改正前の「瑕疵担保責任」と民法改正後の「契約不適合責任」との違いが、明確にわかります。
尚、民法を中とした法律用語が並びますので、少し難しい内容となります。
できるだけ平易に解説します。
１．区分マンション売却：「瑕疵担保責任」（民法改正前）とは？
改正前の民法における「瑕疵（かし）」とは、判例で「契約の内容に適合していないこと」を意味するものと理解されていました。
今回の改正は、このような判例を明文化するものです。
１－１．「瑕疵担保責任」（民法改正前）とは？
買主が気を付けても発見できないような瑕疵については、売主の責任とされます。
「瑕疵担保責任」の主な内容は、「損害賠償」と「契約解除」になります。
１－１－１．損害賠償
売主は、買主の請求に応じてマンションの
・補修
・損害賠償請求
に応じないといけません。
１－１－２．契約解除
瑕疵が重大で、買主がそのマンションに住むことが困難な場合、売買契約の解除を求められ、売買代金を返却しないといけません。
瑕疵担保責任に基づく
・損害賠償
・契約解除
は、いずれも売主が無過失の場合であっても発生しました。
１－２．「隠れた瑕疵」とは？
「隠れた」とは、契約時に買主が欠陥について注意をしても、知りえないことと解されていました。
改正後の民法では、当事者の合意した契約の内容に適合しているかが問題であるため、「隠れた」の要件は不要となりました。
同様に、「隠れた瑕疵」は、「目的物の種類、 品質または数量に関して契約の内容に適合しない」（不適合）に改められました。
これは、「瑕疵」の意味について、これまでの判例を明文化したものです。
これに伴い、「隠れた」ものであることは、不要となりました。
１－３．契約解除・損害賠償の範囲
契約解除は、契約の目的が達成できない場合に限り認められます。
瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。
損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことにより被った損害（いわゆる「信頼利益」）の範囲に限られます。
２．区分マンション売却：「瑕疵担保責任」に代わる「契約不適合責任」（民法改正後）とは？
その理由は、目的物が契約の趣旨に適合しない場合は、特定物売買であったとしても、債務不履行に該当するという考え方によります。
２－１．契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」は、「瑕疵」や「隠れた」という概念は、直接の要件とはされていません。
客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではありません。
引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。
２－２．契約不適合責任の内容
改正民法では、契約不適合責任の内容として、
- 履行の追完請求権
- 代金減額請求権
- 債務不履行の規定による損害賠償
- 債務不履行の規定による契約解除
が定められています。
２－２－１．民法改正前後の内容変更
民法改正前後における売買契約と請負契約について、目的物に欠陥がある場合の担保責任の内容の変更点は下表の通りです。
欠陥がある場合の担保責任の内容
（出所：国土交通省住宅局）※１
２－２－２．売買契約における買主の請求権の有無
契約不適合責任に基づく買主の請求権の有無を下表にまとめます。
（出所：国土交通省住宅局）※１
２－３．契約不適合責任の存続期間
民法改正前における「瑕疵担保責任」は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任（法定責任）であると考えられました。
買主が事実を知ったときから１年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければなりませんでした。
民法改正後における「契約不適合責任」は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から１年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば、権利が保全されることになりました。
３．区分マンション売却：「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」との違い
瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いを比較表でまとめ、事例を挙げて解説します。
３－１．「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」との違い
ここで、瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いを下表にまとめます。
（出所：住宅金融普及協会）※２
３－２．事例
【事例１】
売主Aさんから不動産会社を仲介して、買主Bさんが区分マンションを購入しました。
買主Bさんは、購入後に家電設備の一部に不備があり、使用できないことに気づきました。
早速、買主Bさんは不動産会社を通して、売主Aさんに設備の不備を連絡しました。
買主Bさんからは、売主Aさんと不動産会社に対して、
これまでの損害賠償に加え、
・修補や代替物の引き渡し（追完請求）
・代金の減額を求められる可能性
があることになりました。
今回不備のあった設備について、売買契約でどのように定められているか確認する必要があります。
また、権利の存続期間は、契約に適合していないことを知ってから、１年以内に通知をすれば足りることになりました。
今回は、買主Bさんからの連絡が通知にあたります。
売主Aさんと不動産会社は、設備の不備が事実であれば、責任を負わなければならなくなります。
４．区分マンション売却：契約不適合責任の免除特約
契約不適合責任は、絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も有効です。
ただし、契約不適合責任を免除する特約は、常に有効であるとは限りません。
法律は、契約不適合責任免除特約が無効となる場合を規定しています。
４－１．民法
契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合、それを尊重すべきことは当然です。
しかし、売主が契約不適合を知っていながら、これを告げずに売買契約を締結した場合、それが信義に反する場合には無効となります。
４－２．宅地建物取引業法
宅地建物取引業者が、売買契約において、自ら売主となる場合です。
宅地建物取引業者は、担保責任の期間を２年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を、民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは、無効となります。
４－３．消費者契約法
事業者（法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む）と
消費者（個人であって非事業のために契約する者）
との間の契約（消費者契約）の場合、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効です。
売主が契約不適合責任を負わないとする「契約不適合責任免除特約」がなされることは少なくないと考えられます。
しかし、「契約不適合責任免除特約」は常に有効なわけではありません。
例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があります。
５．区分マンション売却：その他法律の対応
民法改正後、「瑕疵」という用語が使用されなくなりました。
そのに伴って、各種法律が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という用語に改正されました。
５－１．品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
品確法については、「瑕疵」という用語が残されました。
同法２条５号において、
「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」
と定義されることになりました。
また、品確法では、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、
・住宅の構造耐力上主要な部分
・雨水の侵入を防止する部分の瑕疵
について、改正後の民法
・415条（債務不履行による損害賠償）
・541条（催告解除）
・542条（無催告解除）
・562条（買主の追完請求権）
・563条（買主の代金減額請求権）
に規定する担保の責任を負うと定められています。
５－２．住宅瑕疵担保法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）
新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合、10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、
・予め供託金を積んでおく
・保険に加入する
のいずれかで担保することが、義務付けされています。
買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができます。
この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。
６．区分マンション売却：売主の３つの対応策
区分マンション売却の際、契約不適合責任に対応するための対策は、
- 売買契約内容の明確化
- 設備に関して、契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載
- 住宅診断（インスペクション）
となります。
６－１．売買契約内容の明確化
契約不適合責任は、
・契約内容
・目的物が契約内容に対して適合の有無
が重要です。
契約不適合責任は、隠れた瑕疵は問われません。
契約書の記載内容が問題となります。
・雨漏り・水漏れなどの劣化・損傷
・壁・床の傷などの欠陥
・設備の不具合
などがある区分マンションを売却する場合、売買契約書に正確に記載しておく必要があります。
６－２．設備に関して、契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載
中古住宅の設備に不具合が生じることは、よくあることです。
売却後に問題が発生しないために、
「付帯設備の故障や不具合について、修補・損害賠償その他一切の責任を負わない」
と、売買契約書に記載することが大切です。
６－３．住宅診断（インスペクション）
区分マンションを売却する際に欠陥がある場合、不具合のあることを売買契約書に正確に記載しておく必要があります。
そのために必要なのが、住宅診断（インスペクション）を受けることです。
住宅診断の合格基準は、
・瑕疵を修繕すること
・新耐震基準に適した住宅であること
です。
住宅診断で瑕疵が発見された場合は、合格基準を充足させるように、修繕をして再検査を受けることが大切です。
なお、ホームインスペクションについては、下記の記事をご覧ください。
７．まとめ
以上、
- 「瑕疵担保責任」（民法改正前）とは？
- 「瑕疵担保責任」に代わる「契約不適合責任」（民法改正後）とは？
- 「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」との違い
- 「契約不適合責任」の免除特約
- その他法律の対応
- 売主の３つの対応策
について解説しました。
区分マンションの売買において、民法の改正後においては、
・履行の追完請求権（修理・代替物）
・代金減額請求権
が、買主の権利として追加されました。
その対応策として、
・契約不適合責任免除特約の活用
・売買契約内容の明確化
・設備に関して、契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載
・住宅診断（インスペクション）
が大切になります。
特に不具合が存在する場合、正確に売買契約書に記載しておくことが鍵となります。
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９．参考・関連WEBサイト
※１ 「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」
国土交通省住宅局住宅生産課
※２ 「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」
一般財団法人住宅金融普及協会
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